Calculadora de Financiamento Imobiliário

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa e os juros diminuem a cada mês, resultando em parcelas decrescentes e menos juros totais. Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim, mas no começo a maior parte da parcela são juros, com amortização crescendo ao longo do tempo. O SAC paga menos juros totais, mas a primeira parcela é mais alta.

O SACRE (Sistema de Amortização Crescente) é um sistema híbrido usado pela Caixa Econômica Federal. As parcelas são recalculadas anualmente: começam menores que no SAC, sobem por alguns anos e depois caem. No total, os juros ficam entre o SAC e a Tabela Price. É o padrão para financiamentos habitacionais da Caixa.

Em 2026, as taxas variam entre 9,5% e 12% ao ano dependendo do banco e perfil do cliente. Financiamentos com recursos FGTS (pró-cotista) oferecem taxas menores, entre 7,66% e 8,16% ao ano. Financiamentos SBPE (recursos da poupança) geralmente ficam entre 9,99% e 11,99%. Clientes com bom relacionamento bancário podem negociar taxas menores.

A maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel para SAC e até 70% para Tabela Price. A Caixa permite até 80% para imóveis novos e 70% para usados com SBPE. Com FGTS, pode chegar a 80% para usados. A parcela não pode comprometer mais de 30% da renda bruta familiar.

Sim, o FGTS pode ser usado para: entrada (complementar ou total), amortização do saldo devedor, pagamento de parte das parcelas (até 80% por 12 meses). Requisitos: mínimo 3 anos de trabalho com FGTS, não ter outro financiamento pelo SFH, e o imóvel deve ser residencial urbano de até R$ 1,5 milhão (limite SFH em 2026).

O CET é o custo real do financiamento em percentual anual. Inclui taxa de juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas bancárias e custos administrativos. O CET é sempre maior que a taxa de juros anunciada. Por lei, os bancos são obrigados a informar o CET antes da contratação. Use o CET para comparar propostas de diferentes bancos.

Geralmente sim, especialmente se a taxa do financiamento é alta (acima de 10% ao ano). Você pode amortizar reduzindo o prazo (paga menos juros totais) ou reduzindo a parcela (mais folga no orçamento). Compare: se seus investimentos rendem mais que a taxa do financiamento, pode ser melhor investir. Se rendem menos, amortize.

O prazo máximo é de 35 anos (420 meses) na maioria dos bancos. Porém, a idade do comprador + prazo não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses. Exemplo: uma pessoa de 50 anos pode financiar por no máximo 30 anos. Prazos mais longos significam parcelas menores, mas muito mais juros pagos no total.

Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de renda (3 últimos holerites ou IR para autônomos), comprovante de residência, certidão de estado civil, extrato FGTS. Documentos do imóvel: matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, IPTU, habite-se. O banco também faz análise de crédito e avaliação do imóvel.

Sim, através da portabilidade de crédito imobiliário. Você pode transferir o saldo devedor para um banco que ofereça taxa menor. O novo banco quita o antigo e assume o contrato com novas condições. Não há custo de transferência por lei, mas pode haver custos de avaliação do imóvel no novo banco. Compare o CET total antes de decidir.

MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez do mutuário. DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre danos estruturais como incêndio, enchente, etc. Ambos são obrigatórios por lei em financiamentos imobiliários. O custo varia conforme idade do comprador e valor do imóvel, e é incluído na parcela mensal.

Em financiamentos com taxa TR (Taxa Referencial), o saldo devedor é corrigido mensalmente. Quando a TR é zero ou próxima de zero (como em períodos de Selic baixa), o impacto é mínimo. Quando a Selic sobe, a TR pode subir e aumentar o saldo devedor. Alguns bancos oferecem financiamentos com correção pelo IPCA, que oferece taxa nominal menor mas risco de inflação alta.